Ökologie

Als gemessen am Marktwert der Renditeliegenschaften drittgrösste kotierte Immo­bilien­gesellschaft der Schweiz mit eigener General­unternehmung ist sich Allreal seiner ökologischen Verant­wortung bewusst. Eine nachhaltige Bauweise, etwa mit hochwertigen Baumaterialien oder dem Einsatz erneu­erbarer Energieträger steht nur auf den ersten Blick im Widerspruch zum Ziel, möglichst wirtschaftlich zu bauen. Mittel- und langfristig werden die höheren Gestehungs­kosten oftmals durch einen tieferen Betriebsaufwand und eine längere Lebensdauer des Bauwerks mehr als kompensiert.

Allreal als Pionier in nachhaltigem Bauen

In der mehr als 20-jährigen Firmen­geschichte hat sich Allreal einen Namen als Pionier und Weg­bereiter bei der Entwicklung, Planung und Realisation von ökologisch beispiel­haften Projekten geschaffen. Die Allreal General­unternehmung AG ist Mitglied des Vereins Minergie und hat seit dem Jahr 2000 gegen 600 Minergie-Gebäude als Eigenprojekte oder für Dritte realisiert. Darunter die mit dem Schweizer Solarpreis und dem Watt d’Or ausge­zeichnete Null-Heizenergie-Wohn­überbauung Eulachhof in Winterthur. Das Eigen­projekt Richti Wallisellen war zudem die schweiz­weit erste Areal­überbauung, welche die Ziele aus der Vision der 2000-Watt-Gesellschaft erfüllt, und in Mönchaltorf realisierte Allreal eine der ersten Wohn­siedlungen im Minergie-A-Standard.

Bülachguss

Zwischen 2017 und 2019 realisierte Allreal auf dem ehemaligen Industrie­areal der Giesserei Bülachguss in Bülach-Nord ein neues Quartier. Das Projekt aus eigener Entwicklung umfasst 19 Mehr­familien­häuser mit insgesamt 493 Miet- und Eigentums­wohnungen sowie die Sanierung eines teilweise denkmal­geschützten ehemaligen Industrie­gebäudes.

Heizwärme und Brauchwarm­wasser werden für das gesamte Bülachguss-Areal mittels Grundwasser-Wärmepumpen produziert. Bei tiefen Aussen­temperaturen stehen zur Abdeckung von Spitzen­lasten Gas­heizungen zur Verfügung. Die Wärme­verteilung erfolgt über ein eigenes Anergienetz.

Anergienetz

Ein Anergienetz ist ein nieder­temperaturiges Fern­wärmenetz, an welches mehrere Gebäude über eine Ringleitung angeschlossen sind. Die Wärme wird im Fall von Bülachguss aus dem Grund­wasser­strom der Glatt gewonnen. Benötigt ein Gebäude Wärme oder Kälte, so wird sie aus dem Anergie­netz bezogen und mittels Wärme­pumpen bereitgestellt. Abwärme, die bei der Klimatisierung von Bürogebäuden oder Gewerbe­betrieben anfällt, wird ebenfalls in das System eingespeist.

Alle Neubauten wurden im Minergie-Eco-Standard erstellt, das umgebaute Gebäude im Minergie-Standard. Minergie-Eco-zertifizierte Gebäude erfüllen zusätzlich zum Minergie-Standard spezifische Anfor­derungen bezüglich Gesundheit und Bauökologie.

Vier Gebäude mit 76 Miet­wohnungen hat Allreal ins Portfolio der Rendite­liegen­schaften übernommen, weitere fünf Gebäude mit insgesamt 73 Wohnungen wurden im Stock­werk­eigentum verkauft. Dass die übrigen 343 Miet­wohnungen und das Geschäfts­haus noch während der Bauphase an einen institu­tionellen Investor veräussert wurden, ist ein weiteres Zeichen dafür, dass umwelt­bewusst und ressourcen­schonend geplante, realisierte und betriebene Immobilien nachhaltig rentabel sind.

Erfolgreiche Altlasten­sanierung

Nach rund 80 Jahren als Giesserei­standort war das Bülachguss-Areal durch Schad­stoffe belastet. Zudem wurden beim Bau einzelner Gebäude heute nicht mehr zugelassene Baustoffe verwendet. Allreal unterzog das gesamte Areal einer Total­sanierung, so dass eine Entlassung aus dem Kataster der belasteten Standorte erreicht wurde. Insgesamt 55 000 Tonnen belastetes Material wurden dekontaminiert und entsorgt oder verwertet. Bei der Produktion der für die Neubauten benötigten 38 000 Kubikmeter Beton konnten rund 25 Prozent Sekundär­rohstoffe aus der Altlasten­entsorgung verwendet werden. Zudem wurden aus dem anfallenden Beton- und Mischab­bruch direkt vor Ort rund 10 000 Kubikmeter Recyclingkies produziert.

Energieverbrauch und CO2-Emissionen

GRI 302-1, 302-3, 305-2

Der Energie­verbrauch und der Ausstoss von Treibhaus­gasen kann mit der Sanierung von Bausubstanz und Infrastruktur­anlagen der Rendite­liegen­schaften reduziert werden. Dazu werden Anlagen möglichst energie­optimiert betrieben. Mit diesem Ansatz stellt Allreal sicher, dass den Personen innerhalb der vermieteten Flächen der entsprechende Komfort angeboten wird und die Gebäude gleichzeitig energie­effizient betrieben werden. Allreal setzt bei Neubau­projekten, insbesondere aus eigener Entwicklung, auf die Verwendung anspruchs­voller Standards und den Einsatz zukunfts­weisender Technologien.

Für den Energie­verbrauch von Immobilien gibt es drei wesentliche Treiber:

Umweltbedingungen

Da ein wesentlicher Teil der Energie zur Beheizung der Gebäude benötigt wird, wirken sich die Umwelt­bedingungen in den Winter­monaten direkt auf den Verbrauch aus. Veränderungen im Energie­verbrauch sind mehrheitlich direkt von den anfallenden Heiz­gradtagen abhängig.

Gebäude­betrieb und Nutzer­verhalten

Neben einem Grundsockel an Energieverbrauch ist primär die Personen­belegung einer Mietfläche verbrauchs­relevant. Diese lässt sich durch den Gebäude­eigentümer nicht direkt beeinflussen.

Bausubstanz

Die Gebäude und die dazugehörigen Infra­struktur­anlagen sind dem jeweiligen Erstellungs- oder Sanierungs­alter entsprechend ausgebaut. Neuere Gebäude weisen in der Regel einen tieferen spezifischen Energie­verbrauch aus als ältere Gebäude. Hier ist das Potenzial für die Reduktion des Energie­verbrauchs und der CO2-Emissionen am grössten. Durch gross­zyklische Sanierungen werden die Bausubstanz und die Infra­struktur­anlagen der Portfolio­liegen­schaften laufend modernisiert und dem aktuellen Stand der Technik angepasst.

Der ausgewiesene Energieverbrauch umfasst alle Renditeliegenschaften, die im Geschäftsjahr per 31. Dezember im Eigentum von Allreal waren. Im Geschäftsjahr 2019 handelt es sich dabei um 18 Wohn- und 38 Geschäftsliegenschaften mit insgesamt 728 322 Quadratmeter vermietbarer Fläche. Gebäude, welche in der Berichtsperiode aufgrund von Totalsanierungen oder Umbauten nicht vermietet wurden, sind nicht enthalten.

Werden in der Bilanzierungsperiode Liegenschaften neu ins Portfolio der Renditeliegenschaften aufgenommen, so werden diese erstmalig in der Energiebilanz berücksichtigt, wenn Verbrauchsdaten einer ganzen Abrechnungsperiode vorliegen. Es kann somit sein, dass die Anzahl der energetisch ausgewerteten Liegenschaften kleiner ist als die im Geschäftsbericht ausgewiesene Anzahl der Liegenschaften.

Der Energieverbrauch enthält folgende Komponenten:

  • Primärenergiebedarf zur Raumheizung sowie elektrische Energie für Wärmepumpenanlagen
  • elektrische Energie der Allgemeinflächen und allgemeinen Infrastrukturanlagen wie Treppenhäuser, Korridore, Lifte, Kälteerzeugungsanlagen oder Lüftungsanlagen


Nicht berücksichtigt ist der Bezug elektrischer Energie innerhalb der vermieteten Flächen. Diese Energie wird von den Mietern direkt bei einem Lieferanten bezogen.

Die Erfassung des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen erfolgt nach der Empfehlung «Ökobilanzdaten im Baubereich 2009/1:2016» von KBOB/eco-bau/IPB. Darin sind für die unterschiedlichen Energieträger wie Erdgas, Heizöl, Fernwärme oder Strom Kennwerte definiert, die sowohl die Energiegewinnung als auch die Verteilung und Bereitstellung berücksichtigen.

Total 56 Wohn- und Geschäftsliegenschaften mit insgesamt 733 244 m2 vermietbarer Fläche.

Total 56 Wohn- und Geschäftsliegenschaften mit insgesamt 733 244 m2 vermietbarer Fläche.

Sämtliche Energie­träger für die Versorgung der Gebäude im Portfolio von Allreal werden zugekauft. Allreal besitzt und betreibt keine eigenen Energie­erzeugungs­anlagen wie etwa Blockheiz­kraftwerke und verursacht daher keine direkten Treib­hausgas(THG)-Emissionen.

Die indirekten energie­bedingten Treibhausgas-Emissionen beziehen sich ausschliesslich auf den Ausstoss von Kohlendioxid (CO2). Weitere für den Treibhaus­effekt relevante Gase werden nicht bilanziert.

Die Menge an CO2-Emissionen wird aufgrund der Energie­träger und der zugewiesenen Kennwerte als CO2-Äquivalent berechnet. Die Bilanzierung und Kennwert­bildung erfolgt analog zum bilanzierten Energie­verbrauch.

Da ausser CO2 keine weiteren relevanten Gase ausge­schieden werden, entfällt die Betrachtung des globalen Erwärmungs­potenzials (Global Warming Potential GWP) und seiner Auswirkungen über den Zeitraum von 100 Jahren.

Die Bilanzierung erfolgt ausschliesslich über das betrachtete Portfolio von Allreal und enthält keine gehandelten THG-Emissionen und keine sonstigen indirekten THG-Emissionen.

Indirekte energiebedingte Treibhausgas-Emissionen

Tonnen CO2-Äquivalent

8869

Indirekte energiebedingte Treibhausgas-Emissionen

Kilogramm CO2-Äquivalent/m2 vermietbare Fläche

12.1